4个案例看懂房贷利息、受赠房屋、转让受赠房屋等个税问题处理


这所房子与我们每个人的生活息息相关。新税法实施后,第一套住房贷款利息支出可按每月1000元的标准扣除。那么,第一套住房贷款利息支出的判断标准是什么?个人是否需要为父母或朋友免费捐赠的房屋缴纳税款?是否有必要为重新转让已获赠免费礼物的房屋缴纳税款?

一、住房贷款利息支出个税扣除问题

案例1

张在2017年全额付款购买了A房。1919年1月,他与一家房地产开发公司签订了购买房屋B的合同。贷款方式是商业银行贷款,2019年3月。开始支付住房贷款利息,每月住房贷款利息总计4000元。然后,购买的住宅B不是张先生购买的第一套住宅。住房贷款利息的利息可以用作首次住房贷款的利息吗?

根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发[2018]第41号),《国家税务总局关于发布<个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2018年第60号):

特别扣除个人所得税的居民贷款利率是指纳税人本人或其配偶在使用商业银行或住房公积金个人住房贷款中发生的第一套住房贷款利息支出。或者他们的配偶购买中国住房。

由于张某在全额购买时购买了房屋A,因此住房贷款没有利息支出。因此,购买房屋B所发生的住房贷款费用应作为第一套住房贷款利息支出享受减税。那么,在减税方面,张应该注意哪些问题?

在实际发生贷款利息的年度,纳税人按照每月1000元的标准扣除,只能享受第一套房贷的利息扣除。

同时,特别扣除住房贷款利息还应注意以下两点问题

1.住房贷款的利率在贷款合同开始偿还贷款或贷款退还或贷款合同终止之月的当月不得超过240个月。

2.纳税人应享受住房贷款利息的特殊扣除,并应报告住房的所有权信息,住房地址,贷款方式,贷款银行,贷款合同编号,贷款期限,日期等。第一笔还款等;如果纳税人有配偶,请填写配偶的姓名,身份证号码和号码。

需要保留的材料包括住房贷款合同和贷款偿还费用证明。

二、受赠房屋的个人所得税处理问题

案例2

2019年4月,张的朋友王某以自己的名义向张某赠送了一所房子,两人签订了一份房屋礼品合同。合同表明,天才之家的价值是80万元。据了解,该房屋于2005年由王某购买,购买期间产生的购置费用为60万元。由于近年来房价持续上涨,房市估计价格为120万元。在处理捐赠房屋的过程中,张某共征收5万元税费。

问题1.是否有必要为张的无偿捐款缴纳个人所得税?

问题2.如果需要支付,张的捐赠房屋中涉及的个人所得税的应纳税所得额是如何计算的?

针对问题1:

根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部:

自2019年1月1日起,产权所有人将免费向他人捐赠房产权。收款人根据收款人收到的收入,按照“意外收入”项目领取个人所得税。

因此,张的无偿住房收入将根据“意外收入”项目计算和支付。

针对问题2:

根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部:

所称收入的应纳税所得额按照财政部的规定计算。也就是说,当对收款人的未付房屋征收个人所得税时,应税收入是房地产礼品合同上标明的资优房屋价值减去收款人在礼品处理过程中支付的相关税费的余额。

如果礼品合同中标明的房屋价值远低于市场价格或房地产礼品合同未标明资优房屋的价值,税务机关可根据市场评估确定收款人的应纳税所得额。捐赠房屋的价格或其他合理的手段。

在这种情况下,由于礼品合同中指示的房屋价值明显低于市场价格,税务机关可以根据捐赠房屋的市场评估价格或其他合理手段确定收款人的应纳税所得额。

案例3

2019年4月,张的父母将张家的房子交给了张某,后者在2010年购买了房子。购买成本为100万元,并获得了相关的购买发票。在处理产权转让过程中,张某承担了2万元的相关税费。这所房子位于市中心,目前价值200万美元。那么,张是否必须对父母免费捐赠的房屋缴纳个人所得税?

件,则不对个人征收个人所得税:

(1)房屋业主给予配偶,父母,子女,祖父母,祖父母,孙子女,孙子女,兄弟姐妹无财产权;

(2)房屋产权的拥有人将房屋的产权赋予直接负责筹集或支持房产的家属或支持者;

(三)依法死房并取得房屋产权的房屋产权人的合法继承人,遗嘱继承人或者受遗赠人。

因此,在这种情况下,张某不需要为其父母免费捐赠的财产缴纳个人所得税。

三、转让受赠房屋的个人所得税处理问题

案例4

2019年6月,张某以210万元(不含增值税)的价格免费向王某出售了他父母的房子。张某在办理房产转让等相关手续时,承担了相关税费开支5万元。据了解,2010年张家的父母购买了待售房屋。购买成本为100万元,并获得了相关的购买发票。当张某的父母免费向张某捐赠房屋时,张某在财产转让过程中产生了2万元的税费开支。那么,在不考虑其他税费的情况下,张某在转让自由捐赠的房屋时如何计算个人所得税的应纳税所得额?

例”:

被转让人转让捐赠房屋的,转让捐赠房屋的收入,应当从原捐赠人获得的房屋实际购买成本中扣除,并由受赠人支付的相关税费余额中扣除。捐赠和转让,受赠人的应纳税所得,应当依法征税。

如果受赠人转让捐赠房屋的价格明显偏低且没有正当理由,税务机关可以根据房屋市场评估价格或其他合理方式确定的价格核实转移收入。

在这种情况下,原捐赠者(张的父母)的实际购买成本为100万元,张在捐赠过程中支付的相关税费为2万元,捐赠房屋的转让收入为210万元。张某在转让过程中支付的相关税费为5万元。

因此,个人所得税的应纳税所得额为210-100-2-5=103万元。